비거주 1주택 종부세 4배, ISA는 왜 조였나

증권사에 있을 때 8월이면 늘 같은 질문을 받았다. "세금 바뀐다는데 지금 팔아야 하나요." 2026년 8월, 그 질문이 다시 돌아왔다. 이번엔 부동산과 ISA가 한꺼번에다. 8월 3일 재정경제부가 세제개편안을 발표했고, 같은 날 대통령은 7시간 30분짜리 부동산 회의를 열었다.

이 글은 세율표 나열이 아니라, 비거주 1주택자 종부세가 실제로 얼마 오르는지, 그리고 ISA 개편이 왜 '개악' 소리를 듣는지를 하나로 엮어서 본다. 두 제도를 정부가 하나로 묶어 설명한 건 아니다. 다만 자산에 매기는 세금의 방향이라는 관점에서 같이 볼 이유가 있다.

먼저 짚는다. 아래 세제 내용은 전부 8월 3일 발표된 정부안이다. 국회를 아직 통과하지 않았다. 세율·한도·시행시기는 심의 과정에서 바뀔 수 있다.

[8월 7일 업데이트] 이재명 대통령이 8월 7일 ISA 개편안을 질타하며 '전면 재검토'를 지시한 것으로 보도됐다(연합뉴스). 따라서 아래 ISA의 계약기간·한도이월· 생산적금융 ISA 조건은 8월 3일 최초 정부안 기준이며, 국회 제출 전부터 바뀔 가능성이 커졌다.

두 개의 트랙을 헷갈리면 안 된다

지금 부동산을 둘러싼 정부 움직임은 성격이 다른 두 갈래로 간다. 이걸 섞어 읽으면 판단이 꼬인다.

하나는 세제개편이다. 8월 3일 발표됐고 내용이 구체적이다. 종부세·양도세·ISA를 포함한 법 개정안이 나왔고, 9월 초 국회에 제출될 예정이다. 발표됐다는 건 확정됐다는 뜻이 아니다. 방향이 공개됐다는 뜻이다.

다른 하나는 공급대책이다. 이건 아직 아무것도 안 정해졌다. 8월 3일 1차 회의에서 대통령이 "공급 물량을 최대한 확보하라"고 지시했고, 8월 7일 2차 점검회의까지 진행됐지만 구체적인 공급 물량과 입지는 아직 발표되지 않았다. 청와대도 "구체적인 숫자나 장소는 아무것도 논의된 바 없다"고 밝혔다. 그린벨트 해제나 수도권 몇만 호 같은 얘기는 전부 미확정 상태의 관측이다.

정리하면 세금은 방향이 나왔고, 공급은 회의만 돌고 있다. 이 글이 다루는 건 방향이 나온 쪽, 세제개편이다.

종부세, '몇 채'에서 '얼마짜리'로 그리고 '거주'로

이번 종부세 개편의 축은 두 개다. 과세 기준을 '주택 수'에서 '주택 가액'으로 바꾸고, 세제혜택 기준을 '오래 보유'에서 '실제 거주'로 옮긴다. 구윤철 부총리는 "집은 사는 것(Buying)이 아니라 사는 곳(Living)"이라는 원칙을 내세웠다.

바뀌는 변수가 한둘이 아니라 표로 먼저 본다. 기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 세부담 상한이 전부 손질됐다.

출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 (2026.8.3 발표, 국회 미통과)

표에서 빨간 부분이 이 글의 핵심이다. 실거주 1주택은 기본공제가 12억에서 14억으로 늘어 오히려 보호된다. 반면 거주하지 않는 집은 1주택이라도 공제가 12억에서 9억으로 깎인다. 같은 1주택인데 사는 집이냐 아니냐로 세금이 갈린다.

세액공제도 바뀐다. 지금은 고령자공제와 보유공제를 합쳐 최대 80%까지 깎아줬다. 개편안은 보유공제를 거주공제로 바꾸고, 공제 금액에 상한을 새로 씌운다. 2027년 800만원, 2028년부터 600만원이다. 그래서 반포·압구정처럼 산출세액이 수천만원인 집은 오래 살아도 80%를 다 못 받는다.

비거주 1주택, 내 보유세는 얼마나 오르나

증권사 시절 세금 상담에서 배운 게 하나 있다. 세율표는 아무도 안 무서워한다. "그래서 내가 얼마 내는데"가 나와야 실감한다. 그래서 정부가 공개한 시가별 계산과 전문가 시뮬레이션을 사례별로 정리해 봤다.

계산 구조는 이렇다. 종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱한다. 거기에 세율을 적용하고 재산세 중복분과 세액공제를 뺀다. 말이 복잡하지만 핵심 변수는 딱 두 개, 기본공제와 거주 여부다.

세무·증권 전문가가 실제 아파트로 돌린 시뮬레이션을 보면 그림이 선명해진다. 아래는 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 계산한 결과다(한국일보 2026.8.3 보도 기준).

출처: 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 시뮬레이션, 한국일보 2026.8.3
※ 2027년 공시가격이 올해 상승률과 같다고 가정한 추정치이며, 사례별 연령·보유기간 조건은 다름

여기까지는 거주하는 1주택 얘기다. 문제는 비거주 1주택이다. 전세를 준 집은 원칙적으로 비거주 주택으로 분류될 수 있다. 다만 오해하면 안 되는 게 있다. 과세 문턱 자체는 거주 여부와 상관없이 공시가격 14억원이다. 14억원을 넘어 종부세 대상이 된 뒤부터 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 기본공제가 갈린다. 즉 공시가 12억짜리 비거주 1주택이 갑자기 종부세를 내는 구조는 아니다. 하지만 과세 대상이 된 순간부터는 기본공제 축소로 세금 계산이 완전히 달라진다.

정부 시뮬레이션을 보면 체감이 온다. 공시가격 20억원(시가 약 30억원) 주택을 10년 보유한 60세 1주택자의 종부세는, 실거주면 91만원에서 76만원으로 오히려 줄지만 비거주면 같은 가정에서 2028년 종부세가 424만7천원으로 올라 현행의 약 4.7배가 된다.

정부가 공개한 시가별 시뮬레이션과 별도로, 서울경제가 곽인송 세무사에게 의뢰한 계산에서는 마포래미안푸르지오 전용 84.6㎡의 2028년 종부세가 실거주 31만원, 비거주 217만원으로 추산됐다. 같은 집인데 거주 여부만으로 약 7배가 갈린다.

왜 이렇게 벌어지나. 위 시뮬레이션의 60세 납세자 기준으로는 2028년부터 장기보유공제가 사라지고 연령공제 20%만 남기 때문이다. (연령공제는 60세 20%, 65세 30%, 70세 40%로 나이에 따라 커진다.) 적용 가능한 공제 폭이 크게 줄어드는 것이다. 같은 집, 같은 주인인데 '거기 사느냐'가 세금을 몇 배로 가른다. 이게 이번 개편의 무게중심이다.

다만 비거주라고 무조건 불이익은 아니다. 정부안에는 예외가 있다. 해당 주택에서 1년 이상 거주한 뒤 취학·직장 전근·질병·해외 체류·부모 봉양 등 불가피한 사유로 다른 시·군으로 옮긴 경우, 비거주 기간을 최대 3년까지 거주 기간으로 인정한다. 취학은 고교·대학 진학으로, 질병은 1년 이상 치료로 제한된다. 세부 요건은 시행령에서 확정되니, 해당한다면 확정안을 다시 확인해야 한다.

거래세 완화가 빠지자 '매물 잠김' 우려가 나온다

이번 개편에서 취득세 완화는 빠졌다. 양도세는 제도별로 나눠 봐야 한다. 다주택자의 조정대상지역 주택 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화된다. 반면 1주택자의 장기보유특별공제는 2028년 과도기를 거쳐 2029년부터 거주 중심으로 바뀐다. 즉 다주택 퇴로는 잠깐 열어주되, 1주택 장기공제는 거주로 조인다.

이 지점을 전문가들이 우려한다. 송승현 도시와경제 대표는 거래세 완화 없는 보유세 강화가 다주택자의 퇴로를 막아 매물 잠김을 심화시킨다고 진단했다. 보유 부담은 커지는데 팔 때 세금도 무거우면 매도를 미룰 가능성이 있다. 매물이 마르고, 임대인이 늘어난 보유세를 보증금·월세에 얹으려 할 수 있다. 전월세 불안으로 이어질 수 있다는 게 공통된 걱정이다.

참고로 OECD는 7월 발표한 한국 경제보고서에서 거래세를 낮추고 보유세를 높이는 세수 중립적 전환을 권고했다. 한국은 부동산세수 중 거래세 비중이 절반을 넘어 구조가 거꾸로라는 지적이다. 방향은 OECD 권고와 일부 맞닿지만, 이번엔 보유세만 올리고 거래세는 손대지 않았다는 게 논점이다.

ISA는 왜 논란이 됐고, 왜 전면 재검토에 들어갔나

같은 날 ISA도 손봤다. 그런데 방식이 묘하다. 새 계좌는 두툼하게 주고, 기존 계좌는 조인다.

신설되는 생산적금융 ISA는 파격적이다. 국내 상장주식과 국내 주식형 펀드에 투자하면 이자·배당 소득의 비과세 한도가 없다. 일반 ISA가 200만원 안에서만 비과세해주는 것과 다르다. 납입 한도는 있다. 연 2,000만원, 총 2억원이고, 최대 10년까지 굴릴 수 있다. 단 국내 상장 해외지수 ETF나 예적금 같은 안전자산은 담을 수 없다. 철저히 국내 투자용이다.

이 지점이 이번 개편의 뇌관이다. 지금까지 많은 투자자가 일반 ISA로 미국 지수 ETF 같은 해외자산을 굴려왔다. 그런데 새 계좌는 해외를 아예 못 담고, 동시에 기존 일반 ISA는 5년 제한·이월 폐지로 매력을 깎았다. 정부가 계좌 속 해외주식을 강제로 국내로 옮기는 건 아니다. 하지만 해외로 나가는 문을 좁히고, 세제 혜택은 국내에만 몰아주는 구조다. 결과만 놓고 보면 '해외는 옥죄고 국내로 밀어 넣는' 설계에 가깝다.

비판의 핵심도 여기다. 변동성 큰 국내 주식만 유도한다는 지적, 혜택이 고소득자에게 쏠려 자산 격차를 키운다는 우려가 함께 나온다. 증권가에서는 반대 시나리오도 짚는다. 세제 혜택만으로 장기 자금이 들어올지 미지수이고, 일부는 아예 ISA를 벗어나 해외주식 직접투자로 갈 수 있다는 것이다.

문제는 기존 일반 ISA다. 계약기간이 최대 5년으로 제한되고, 안 쓴 한도를 다음 해로 넘기는 이월이 폐지된다. 비과세 한도(200만·서민형 400만원)는 그대로지만, 5년마다 계좌를 정리해야 하니 손익통산과 과세이연이 끊긴다. 장기·복리로 굴리던 사람에겐 사실상 불이익이다.

한도이월 폐지가 특히 부담이다. 국회예산정책처에 따르면 ISA 1인당 평균 가입금액은 710만원 수준이다. 연 2,000만원을 꽉 채우는 사람은 드물다. 사회초년생이나 수입이 불규칙한 자영업자는 이월로 빈 한도를 메워왔는데, 그게 막히면 총한도가 사실상 줄어드는 셈이다.

논란은 여야를 가리지 않았다. 야당(안철수·이준석)은 백지화를 촉구했고, 여당 이언주 의원도 8월 6일 원점 재검토를 요구했다. 그리고 8월 7일, 이재명 대통령이 ISA 개편안을 질타하며 전면 재검토를 지시한 것으로 보도됐다. 정부가 내놓은 안을 대통령이 직접 되돌리라 한 셈이라, 국회 제출 전부터 방향이 바뀔 공산이 커졌다. 결국 지금 확정된 건 아무것도 없고, ISA 조건은 8월 3일 최초안 기준으로만 봐야 한다.

왜 부동산과 ISA를 같이 봐야 하나

여기서 두 개편을 겹쳐 볼 대목이 나온다. 정부안이 두 제도를 하나의 정책이라고 설명한 것은 아니다. 다만 비거주·고가주택의 보유 부담을 키우고 국내 투자계좌의 세제혜택을 넓혔다는 점에서, 내 해석으로는 자금을 부동산에서 국내 자본시장으로 유도하려는 방향성이 읽힌다.

근거가 되는 흥미로운 수치가 있다. 15억원 이상 주택을 살 때 주식·채권 판 돈이 차지하는 비중이 2020년 3.2%에서 2026년 4월 13.2%로 처음 두 자릿수를 찍었다(국토교통부 자료). 그동안은 '증시에서 번 돈이 부동산으로' 흘렀다는 얘기다. 이번 개편은 국내 자본시장으로 장기 자금을 유도하려는 정책 방향과 맞물려 볼 수 있다.

증권가 반응은 신중하다. 부동산 세제개편만으로 집값이 잡히긴 어렵고 공급 물량이 핵심이라는 평가가 많다. 자본시장 쪽에서는 밸류업·상법 개정과 함께 가야 일시적 주가 상승에 그치지 않는다고 본다. 결국 세금은 방향을 트는 손잡이일 뿐, 결과는 공급과 시장이 만든다.

핵심 요약

자주 묻는 질문

마무리하며

이번 개편에서 읽히는 메시지는 비교적 분명합니다. 비거주·고가 주택의 보유는 무겁게, 국내 투자는 가볍게라는 방향입니다. 비거주 1주택자라면 거주 전환 여부와 함께, 앞서 본 비거주 예외에 해당하는지도 따져볼 만합니다. ISA를 굴리고 계셨다면 일반형과 신설 생산적금융 ISA 중 본인 투자 성향에 맞는 쪽을 다시 저울질해 보시는 걸 권합니다.

다만 세제개편은 아직 국회를 넘지 않은 정부안이고, 특히 ISA는 대통령이 전면 재검토를 지시한 상태입니다. 부동산 쪽도 8월 7일 2차 점검회의까지 진행됐지만, 구체적인 공급 물량과 입지를 담은 대책은 아직 공개되지 않았습니다. 향후 나올 공식 공급안이 시장의 다음 변수가 될 수 있습니다. 확정 세법과 공급대책이 나오면 실제 수치로 다시 정리해 올리겠습니다. 관련해 궁금한 사례가 있으시면 댓글로 남겨 주세요. 다음 글에 반영하겠습니다.

본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 특정 종목·상품·부동산 거래의 권유가 아닙니다. 세율·한도·정책 조건은 발행 시점(2026년 8월) 기준이며, 국회 심의 과정에서 변동될 수 있습니다. 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있으니 세무 전문가 상담을 권합니다.